부동산 구매자의 미납에 대한 권리와 구제책

최근 뉴질랜드 전역의 부동산 가치 하락으로 구매자들이 자금을 확보하지 못해 거래를 완료하지 못하는 상황이 많이 발생하고 있습니다. 이로 인해 매도인과 매수인 모두 어려운 상황에 처하게 되며, 변호사들은 양측의 손실을 최소화하기 위해 힘쓰고 있습니다.

부동산 구매를 위한 매매 계약(“SPA”)은 다른 계약과 마찬가지로 법적 구속력을 가지며, 구매자가 기한에 맞추어 잔금을 치르지 못할 경우, 매도인에게 손해배상 책임을 져야 할 가능성이 높습니다. 지불 지연이 가능하다면, 손해배상액은 벌칙 이자에 국한될 수 있습니다. 그러나 매수인의 정산이 불가한 경우 (혹은 매도인 정산 통지서가 허용한 기간 내에 정산을 완료하지 못하면) , 매수인는 보증금을 몰수당할 수 있으며 매도인이 입은 결과적 손해에 대해서도 책임져야 할 수 있습니다.

최근까지, 계약 불이행 매수인는 일반적으로 “당사자들이 회복 가능한 손해로 합리적으로 예상한” 손해에 대해서만 책임을 지는 경우가 많았습니다. 이는 높은 기준 설정으로, 매도인이 (a) 자신의 손실을 증명하고, (b) 매수인이 해당 손실을 예상했다는 것을 입증해야만 했습니다. 그러나  유 대 브래들리(Yu v Bradley ) 사건의 판결로 이러한 입장이 바뀌었습니다. 항소법원은 이제 “정산 실패로 인한 손실은 불법행위의 자연적 또는 가능한 결과”라고 결정했습니다. 이는 매도인이 충족해야 하는 기준이 훨씬 낮아졌음을 의미하며; 이제 매도인은 결과적 손실의 범위만을 입증하면 됩니다.

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유 대 브래들리(Yu v Bradley) 사건

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유 대 브래들리(Yu v Bradley) 사건은 흔히 발생할 수 있는 시나리오를 보여줍니다. 유씨는 브래들리부부의 집을 매입하면서 정산을 완료하지 못했습니다. 이로 인해 브래들리부부는 자신들의 집 매입를 완료하지 못했고, 브래들리부부는 유씨를 상대로 손해배상을 소송을 제기했습니다.

고등법원에서는 브래들리 부부에게 총 $ 575,672.99손해배상을 판결했습니다. 몰수된 보증금($230,00000) 차감 후 브래들리 부부는 $345,672.99를 수령했습니다. 판결에 포함된 손해배상 항목은 다음과 같습니다:

(a) 재매각 시 부동산 가치 손실에 대한 $320,000.00;

(b) 재매각 시 추가 수수료에 대한 $55,085.00;

(c) 브래들리 부부가 매입하기로 한 부동산의 매도인에게 지불해야 했던 벌칙 이자 $4,024.11;

(d) 부동산 정산 날짜와 재매각 날짜 사이에 발생한 이자 및 은행 수수료 $66,122.79;

(e) 브래들리 부부가 매입하기로 계약한 부동산에 대한 브리징 파이낸스 (임시단기 대출) 에 대한 이자 및 은행 수수료 $104,013.49;

(f) 매입할 부동산의 정산을 기다리는 동안 가구의 운송 및 보관 비용 $2,389.85;

(g) 재매각 전 부동산에 대한 세금 $5,589.38;

(h) 재매각 전 부동산에 대한 보험료 $2,161.06;

(i) 추가 부동산 거래에 대한 변호사 수임료 및 비용 $16,287.31.

2022년 8월 항소법원은 이 판결 전체를 확정했고, 이후 대법원은 2022년 12월 이 사건의 손해배상 판결 방식에 '명백한 오류가 없다'고 판결했습니다.

따라서 위 판례는 매도인이 "토지 매매 계약 위반으로 인해 자연스럽게 발생하는 손실"에 대해 청구할 권리가 있다는 것입니다. 항소 법원은 정산 실패로 인해 발생하는 손해가 위반의 자연스럽고 일반적인 결과라는 결정을 뒷받침하기 위해 많은 인용문과 사례를 사용했습니다.

해당 계약 상황과 특정 당사자에게만 특별한 손실이 발생하는 경우도 있습니다. 그러나 이러한 손실은 상호간의 의사소통이 필요하지 않은 상태에서 양 당사자가 고려한 것입니다. 이 경우 당사자들의 실제 고려는 필요하지 않습니다; 피고인들의 입장에서 합리적인 사람이 위반으로 인한 손해를 예상할 수 있었다면 충분합니다. 매수인은 예를 들어 매도인이 판매 대금을 다른 주택 구매에 사용할 것으로 생각할 수 있으며, 이미 완료된 판매에 의존하여 매입 계약을 체결했을 가능성이 높습니다.

항소법원은 또한 영국 고등법원의 최근 콘웨이 대 에즈(Conway v Eze) 판결을 인용했는데, 이 판결에서는 재매각 가능성이 있는 15개월간의 임시단기자금 투입(브리징 파이낸스) 이 당사자들의 고려 하에 이루어졌어야 했기 때문에 회수 가능하다고 판결했습니다.

"… 매도인들이 새 부동산의 구매 대금 지불을 위해 판매 수익을 사용할 필요가 있으며, 자산 판매가 무산될 경우 브리징 파이낸스에 종종 의존합니다."

이 판결은 매도인과 매수인 모두에게 더욱 확신을 주지만, 각 사례의 고유한 사안들에 대한 고려가 필요합니다. 양측은 손실을 최소화하고 소송 비용을 줄이기 위해 처음부터 전문적인 조언을 받아야 합니다. 특히 매수인는 정산 실패의 결과가 여느 때 보다 더 심각해졌음을 인식해야 합니다!

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